+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Залоговая стоимость недвижимого имущества при реализации

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 1 февраля , печатный экземпляр отправим 5 февраля. Дата публикации : Статья просмотрена: раза. Ширшикова Л.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании

Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Свою точку зрения высказывает автор статьи. Методический журнал "Банковское кредитование". То есть там, где имеет место кредит, непременно присутствует и кредитный риск, или иными словами, риск того, что условия кредитного договора возврат кредита, сроки возврата и т.

В связи с этим вопрос минимизации кредитных рис-ков заслуживает особого внимания, так как ответ на него во многом определяет успешность функционирования коммерческого банка. На сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со статьями и Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за изъятиями, установленными законом.

Залог может возникать в силу закона или в силу договора о залоге. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные права, за исключением иму- щества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Среди всех существующих видов залога наибольшей надежностью обладает залог недвижимого имущества, или, иными словами, ипотека. Это главным образом связано с тем, что объекты недвижимости в основном обладают значительной стоимостью и отвечают так называемому признаку связанности с землей: перемещение этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, их невозможно спрятать, тайно переместить в другое место или иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.

Однако какой бы степенью надежности не обладало обеспечение, принятие его в залог неизбежно накладывает на коммерческий банк целый ряд специфических рисков. В результате ключевым показателем для банка при анализе качества залогового портфеля становятся результаты анализа рисков, ему свойственных. При этом в данном случае возможны два основные подхода:. Данный подход является исторически первым и истоки его могут быть отнесены ко времени, когда математический аппарат не позволял количественно измерить степень уверенности в наступлении различных событий.

Результатом являлось восприятие риска как неизбежности, а его избежания как единственно возможного средства минимизировать убытки. При этом в данном случае речь идет о невозможности обоснованного прогнозирования и оценки событий, несших в себе как положительный, так и отрицательный эффект. Избежание рисков и на сегодняшний день является широко применимым инструментом защиты коммерческим банком собственных интересов.

В рамках данного подхода банк нацелен на предотвращение значительных потерь, то есть определяющей является оценка негативной стороны риска. Принятие риска подразумевает попытку коммерческого банка принять на себя риск, предварительно оценив как его позитивную, так и негативную стороны, и определив их соотношение. Необходимо отметить, что поведение коммерческого банка в обоих выше рассмотренных случаях будет основываться на анализе четырех взаимосвязанных факторов:.

В связи с улучшением общей экономической ситуации в стране на рынке банковских кредитов сегодня наблюдается некоторая стабилизация. В данных условиях залоговое обеспечение все в большей мере становится дисциплинирующей мерой воздействия на клиента в противовес средству покрытия убытков банка.

При этом уровень конкуренции на рынке ссудного капитала сегодня настолько велик, что в своем стремлении приобрести новых сохранить старых клиентов путем создания наиболее привлекательных условий банки могут идти на ухудшение качества своего залогового портфеля. Возникает ситуация, в которой банк теряет эффективные рычаги воздействия на клиента, тем самым увеличивая вероятность возможного невозврата денежных средств. В условиях понесенных убытков логическим выходом будет являться ужесточение процедуры оформления имущества в залог одновременно с более тщательным подходом к подбору приемлемого залогового обеспечения.

Однако следствием чрезмерного ужесточения залоговой политики для коммерческого банка может стать снижение привлекательности предлагаемых им услуг в результате удорожания кредитов, а также сложностей в оформлении залогового обеспечения.

Как следствие коммерческий банк имеет возможность потерять клиента еще до начала работы с ним. Таким образом, эффективное функционирование коммерческого банка возможно только при компромиссном подходе, то есть в поиске оптимального соотношения между стремлением к повышенной минимизации собственных рисков и чрезмерной клиентоориентированностью. Необходимо отметить, что с некоторыми упрощениями взаимоотношения банка и клиента подчиняются основным принципам товарно-денежных отношений, при этом товаром являются предоставляемые заемщику денежные средства, а в роли своеобразного платежного средства, наоборот, выступает предлагаемое в залог имущество.

При этом оформление в залог высокорискованного имущества в данном случае можно сравнить с оплатой товара валютой, курс которой стремительно падает, а проблему с реализацией залога — с оплатой товара фальшивыми купюрами.

Однако данная аналогия не вполне уместна, если речь идет о бланковых, или, иными словами, необеспеченных залогом кредитах например, кредит под обеспечение поручительства. В случае же если кредит обеспечен, проблема избежания или управ-ления рисками в значительной степени сводится к проблеме правильной оценки.

В теории интерес коммерческого банка состоит в том, чтобы размер обеспечения был не менее суммы основного долга, причитающихся за пользование кредитом процентов с учетом возможных неустоек.

Однако на практике потенциальный кредитор с типичной, непредвзятой и профессиональной мотивацией не заинтересован в предоставлении кредита, равного некой минимальной стоимости предмета залога. В целом, основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:. Иными словами, одно и то же имущество может менять свой юридический статус в зависимости от того, рассматриваем ли мы его как таковое или как соответствующее право требования.

Так, право кредитора требовать заложенное имущество представляет собой в сущности новую форму имущества. С точки зрения стоимости как основной характеристики любого имущества данная особенность будет воплощаться в существовании двух различных видов стоимости:. Для оценки стоимости предлагаемого в залог имущества банки достаточно часто пользуются услугами сторонних оценочных компаний.

Однако за последние несколько лет во многих крупных банках России были созданы специальные внутренние подразделения, которые специализируются на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, а также составлении договоров залога. При этом уровень информированности, порядок и сроки реализации могут отличаться от общепринятых для данного вида имущества, что означает невыполнение основных допущений, присутствующих в определении рыночной стоимости, и является отправной точкой для расчета особого вида стоимости — залоговой стоимости.

Однако в случае с кредитно-залоговыми отношениями неспособность предприятия-должника погасить свои кредитные обязательства в срок еще не означает его банкротства условие применения ликвидационной стоимости. Предприятие в законном порядке теряет один из своих активов, который при наличии средств может выкупить обратно. В то же время банк не заинтересован в ускоренной реализации данного актива и соответственно в получении минимальной отдачи от него: имущество будет реализовано в срок, который совпадает с его сроком экспозиции.

Таким образом, более детальное рассмот-рение показывает, что залоговая стои-мость — это самостоятельный вид стоимости, под которым стоит понимать стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате предприятием-заемщиком кредитных средств. Кроме того, от ликвидационной стоимости залоговую отличает тот факт, что она учитывает судебные издержки, затрачиваемые при реализации данного актива.

Двойственность в понимании залоговой стоимости заключается в том, что она, будучи по сути самостоятельным видом стоимости, одновременно является и производной от рыночной стоимости закладываемого имущества, очищенной в теории от всех рис-ков, которые принимает на себя банк одновременно с принятием в залог имущества, а именно:. При этом количественная разница между рыночной и залоговой стоимостями или, иными словами, стоимостное выражение вышеуказанных рисков носит название залогового дисконта.

В свою очередь на практике риски, учитываемые в показателе залогового дисконта, могут быть условно разделены на управляемые и неуправляемые. Риск неправильной оценки имущества относится к числу условно неуправляемых рис-ков.

Это обусловлено тем, что оценка пред-мета залога, как правило, осуществляется на момент принятия его в залог, а полученная стоимость прописывается в соответствующем договоре залога и действует в течение всего срока кредита. Таким образом, в случае неправильной оценки банк изначально ставит себя в невыгодное положение на достаточно длительный срок. Вариантами минимизации возможности возникновения данного риска может служить повышение профессионального уровня залоговых работников, разработка единой внутрибанковской схемы расчета стоимости предметов залога.

Мерами минимизации негативных последствий наступления данного риска могут служить переговоры с клиентом о необходимости пере- оценки предмета залога. При этом изменение стоимости будет оформляться в виде заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору залога.

Риск утери или повреждения имущества в целом является управляемым риском за счет использования системы страхования залогового обеспечения.

Однако необходимо понимание того, что все риски застраховать не только практически невозможно, но и экономически нецелесообразно. Страхование должно применяться только к определенным рискам при четком следовании следующему принципу: страховать риски следует тогда, когда затраты на мероприятие по снижению рисков оказываются дороже страхования.

Так, страховые риски обычно фиксируются в договоре страхования как составная часть залогового отношения. В свою очередь кредитные, инфляционные, процентные риски обычно не подлежат страхованию, так как одна из задач банков состоит в том, чтобы своевременно реагировать на подобные риски, учитывать их в своей работе. Однако страхование даже в компании, аккредитованной с банком не может дать стопроцентной гарантии полной компенсации причиненного залогу ущерба.

Риск обесценения имущества можно отнести как к условно неуправляемым, так и к час-тично управляемым рискам в связи с тем, что, с одной стороны, невозможно точно предсказать уровень спроса и прочих ценообразующих факторов на определенный вид продукции в будущем, а с другой — существуют виды имущества например, компьютерная техника , быстрое обесценение которых является достаточно очевидным.

Однако в условиях современной российской действительности прогнозы сами по себе несут риск, так как часто являются неточными, не учитывают множества факторов и постоянно пересматриваются. Риск недостаточного срока экспозиции имущества является риском, связанным со спецификой принятия в залог отдельных видов активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости.

В связи с вышесказанным данный риск можно отнести к разряду условно управляемого. Риск юридических проблем в оформлении имущества в залог основан на возможных юридических трудностях и законодательных препонах для оформления предлагаемого в залог актива. В качестве примера можно привести сложности в оформлении договора об ипотеке залоге недвижимости при не- оформленности земельных отношений. Данный риск является управляемым и минимизируется при условии тщательного анализа нормативно-правового поля, в рамках которого происходит оформление залоговых отношений.

Риск сложности контроля имущества является управляемым только в том случае, если банком до момента заключения договора был произведен анализ возможных для данного вида обеспечения схем и частоты контроля и наиболее эффективный вариант был прописан в соответствующем договоре залога. С целью обеспечения контроля за заложенным имуществом большинство крупных коммерческих банков на сегодняшний день имеют соглашения со специализированными сюрвейерскими компаниями.

Риск недостаточности информации на момент оформления имущества заключается в возможном наличии у предмета залога характеристик, которые не были выявлены на дату оценки, например, скрытых дефектов, конструктивных особенностей и обременений правами третьих лиц. Тот факт, что такого рода характеристики выявляются не сразу, обусловливает отнесение данного риска к разряду неуправляемых. Хотя, как и в некоторых ранее рассмотренных случаях, степень управления риском возрастает по мере возрастания тщательности анализа предлагаемого в залог имущества.

Риск низкой ликвидности имущества и его анализ представляются особо важными, так как одну из ключевых ролей в формировании итоговой величины залоговой стоимости играет показатель ликвидности, определяемый на основании выводов о текущем состоянии рынка.

В отношении предмета залога ликвидность может быть:. В случае если ликвидность предмета залога признается безнадежной, то его стоимость с точки зрения интересов банка крайне мала или стремится к нулю. Риск невозможности взыскания имущества в значительной степени является логическим продолжением риска сложности контроля имущества и подразумевает, что процесс взыскания де-факто является невозможным по причине:.

Данный вид риска является частично управляемым, однако управление им в значительной степени осуществляется через длительные судебные тяжбы. Иными словами, полный контроль над данной ситуацией со стороны банка невозможен. Риск признания сделки недействительной подразумевает риск наличия существенных нарушений, допущенных в процессе оформления залоговых правоотношений, в результате которых стало возможным признание договора залога недействительным или отказ в его регистрации.

Примером может служить отказ в государственной регистрации договора об ипотеке залоге недвижимости по причине наличия в договоре опечаток или несоответствия в нем параметров, идентифицирующих недвижимость, параметрам, указанным в соответствующих правоустанавливающих документах. В частности, существует вероятность того, что договор об ипотеке фактически не будет являться заключенным отказ в государственной регистрации , в то время как денежные средства уже будут выданы.

Однако данный риск можно отнести к числу управляемых в связи с тем, что существует нотариальное удостоверение сделок как средство его минимизации, при котором банк несет данный риск солидарно с нотариальной конторой.

Риск низкой собираемости предмета залога также оказывает влияние на ставку залогового дисконта. Под показателем собираемости предмета залога принято понимать вероятность обращения взыскания на заложенное имущество, а также его реализации с учетом возможного противодействия со стороны недобросовестного залогодателя, в том числе в части оформления залога и его сохранности.

Собираемость предмета залога зависит от множества факторов, в частности, от вида предмета залога, правовой обеспеченности сделки, характеристики местонахождения и вида хранения эксплуатации имущества, а также правового статуса собственника имущества. При сильном противодействии со стороны залогодателя данный вид риска является явно неуправляемым. В целом расчет величины неуправляемых рисков, как правило, является достаточно затруднительным в связи с невозможностью предусмотреть вероятность наступления рис-кового события и отсутствием у банка соответствующих эффективных рычагов воздействия на возникшую ситуацию.

Иными словами, рисковое событие может возникнуть в том временном промежутке и при таких обстоятельствах, когда банк меньше всего окажется к этому готов. Как следствие, изначально точно предусмотреть данный вид рисков в величине залоговой стоимости представляется проблематичным, а эффективно управлять тем, что невозможно точно измерить, затруднительно.

Расчет величины управляемых рисков, как правило, производится экспертным путем при тщательном анализе трех основных факторов в порядке убывания приоритетности :. Результатом анализа всех видов рисков, свойственных закладываемому имуществу, и соответственно одним из критериев для расчета залогового дисконта является отнесение залога к той или иной группе риска. Наиболее приемлемой в данном случае является следующая градация:.

Расчет величины залогового дисконта в стоимостном выражении и величины рис-ков, являющихся его составляющими мо-жет быть осуществлен на основе вероятностного анализа по следующей формуле:.

При расчете величины залогового дис-конта в процентном выражении может использоваться ранжирование залоговых рисков в порядке убывания значимости в целях соответствующего распределения весов. Дальнейший расчет также целесообразно строить на основе вероятности наступления того или иного рискового события. Следует отметить, что показатель залогового дисконта можно рассматривать как с точки зрения рисков, которым подвергается банк, так и с точки зрения покрытия им дис-контом соответствующих расходов.

Влияет ли кадастровая стоимость на начальную продажную стоимость предмета ипотеки?

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов. Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения.

Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Свою точку зрения высказывает автор статьи. Методический журнал "Банковское кредитование".

Согласно пп. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. То есть под соглашением сторон в первую очередь понимается договор залога, в котором стороны согласовали залоговую стоимость. Иными словами споры между банками и залогодателями сводились к тому, соответствует ли залоговая стоимость рыночной.

Оценка стоимости при осуществлении залоговых операций

Если компании потребовался кредит — обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте — Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога. Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в принадлежность залогодателю на праве собственности если это не залог третьего лица ; г свобода от обременений ; д доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие. Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:. Оценка стоимости имущества производится независимыми оценочными компаниями либо специалистами банка. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости, что означает самую высокую цену, за которую имущество может быть реализовано потенциальному покупателю. При кредитовании на длительный срок банки могут включить пункт в договор о залоге с требованием его периодической переоценки, чтобы покрыть возможные кредитные риски на данный момент.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Стоимость актива, выступающего в качестве обеспечения при залоговых сделках. Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов. Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил. Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании.

Пунктом 1 ст.

.

Определение стоимости залогового имущества

.

.

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

.

При этом если начальная продажная цена заложенного имущества 54 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. имущества в размере их залоговой стоимости, определенной на момент Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке 1.

.

ПОНЯТИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ. СООТНОШЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ

.

.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.

© 2018-2019 sgk-mos.ru